Nos Conseils Terrains Acheteur
Vous êtes vendeurs de terrain(s) constructible(s)
Avant toutes démarches, contactez un de nos conseillers TERRAINS-TRANSAC, vous obtiendrez des conseils personnalisés et une estimation de votre bien (sans frais, ni engagement).
Votre conseiller vérifiera la faisabilité du projet, prendra éventuellement en charge vos demandes administratives, et vous informera sur la réglementation en vigueur.
Nos consultants connaissent parfaitement l’urbanisme et ses spécificités, ils sauront vous guider dans vos démarches.
Afin d'envisager la mise en vente de votre terrain, il est nécessaire de s'assurer de sa constructibilité.
La première démarche consiste à demander un certificat d'urbanisme, et/ ou une déclaration préalable si votre terrain est issu d'une division parcellaire.
Le certificat d'urbanisme délivre une information sur la constructibilité et sur les droits et obligations attachés à ce terrain.
Tout savoir sur le certificat d'urbanisme, déclaration préalable et le permis d'aménager.
Le certificat d'urbanisme
La déclaration préalable
Le POS et le PLU
Le SCOT
LE PADD
Le certificat d'urbanisme
Le certificat d'urbanisme n'est pas une autorisation, il ne remplace pas le permis de construire.
Il est délivré gratuitement.
Catégories de certificat d'urbanisme
Il existe deux types de certificat d'urbanisme.
Le premier est un certificat d'urbanisme d'information. Il permet, en l'absence de projet précis, de connaître les règles d'urbanisme applicables au terrain et renseigne sur:
- Les dispositions d'urbanisme (par exemple les règles d'un plan local d'urbanisme),
- L'existence de servitudes d'utilité publique (restrictions administratives au droit de propriété),
- La liste des taxes et contributions applicables pour un terrain donné.
Ce certificat n'indique pas si le terrain est constructible ou non.
Le second est un certificat d'urbanisme opérationnel.
Il indique, en plus des informations données par le certificat d'information, si le terrain peut être utilisé pour la réalisation du projet et donne l'état des équipements publics existants ou prévus desservant le terrain (voies et réseaux).
Informations supplémentaires sur le certificat d'urbanisme
Constitution du dossier
Le demande de certificat d'urbanisme peut être effectuée à la mairie de la commune où se situe le terrain ou sur imprimé au moyen du formulaire Cerfa n°13410*01. Cette demande doit être complétée par un dossier constitué des documents suivants (la liste des pièces à fournir est limitativement énumérée sur la notice de demande de certificat d'urbanisme):
- Une notice descriptive du projet précisant la destination, la nature et la superficie hors oeuvre du bâtiment projeté,
- Un plan du terrain et un plan de situation du terrain dans la commune.
La demande de certificat d'urbanisme et son dossier qui l'accompagne doivent être fournis en:
- 2 exemplaires, pour les demandes de certificat d'urbanisme d'information,
- 4 exemplaires, pour les demandes de certificat d'urbanisme opérationnel.
Dépôt du dossier
Le dossier peut être déposé directement à la mairie où se situe le terrain ou envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception.
Délais d'instruction du dossier
L'administration dispose d'un délai variable pour répondre à une demande de certificat d'urbanisme:
- Il est de 1 mois, pour les demandes de certificat d'urbanisme d'information,
- ou de 2 mois, pour les demandes de certificat d'urbanisme opérationnel.
Réponse de l'administration
En cas de réponse négative, l'administration précise les motifs qui s'opposent à la réalisation du projet.
Durée de validité du certificat d'urbanisme
La durée du certificat d'urbanisme (qu'il s'agisse d'un certificat d'urbanisme d'information ou d'un certificat d'urbanisme opérationnel) est de 18 mois à compter de sa délivrance.
Cette durée peut être prolongée d'une année aussi longtemps que les dispositions d'urbanisme, les servitudes d'utilité publique et les taxes et contributions d'urbanisme applicables au terrain n'ont pas changé
Demande de prolongation du délai de validité
La demande s'effectue par lettre sur papier libre en double exemplaire, accompagnée du certificat d'urbanisme à prolonger.
Elle doit être adressée à la mairie de la commune où se situe le terrain, au moins 2 mois avant l'expiration du délai de validité de 18 mois.
Garanties du certificat d'urbanisme
Pendant la durée de validité du certificat d'urbanisme, aucune nouvelle participation financière ni de nouvelle servitude d'utilité publique (autres que celles ayant pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique) ne peut être imposée au titulaire du certificat d'urbanisme.
Déclaration préalable
Affichage en mairie et sur le terrain
La déclaration préalable accordée fait l'objet de mesure d'affichage sur le terrain et à la mairie de la commune où se situe le terrain.
Ces formalités constituent le point de départ du délai imparti aux tiers pour contester la déclaration préalable en justice, s'il estiment que celle-ci leur porte préjudice et est contraire aux règles d'urbanisme.
Affichage en mairie
Dans les 8 jours suivants la délivrance expresse ou tacite (non écrit) de la déclaration préalable, la mairie procède à l'affichage d'un extrait de la déclaration préalable durant au minimum 2 mois.
Affichage sur le terrain
Le titulaire de la déclaration préalable doit afficher un extrait de son autorisation sur le terrain pendant toute la durée des travaux.
Cet affichage prend la forme d'un panneau qui doit être visible sur la voie publique.
Il doit mentionner:
- Le nom du bénéficiaire,
- La nature du projet et la superficie du terrain,
- L'adresse de la mairie où le dossier peut être consulté.
Sanction
L'absence d'affichage sur le terrain est punie d'une amende de 5ème classe.
Recours des tiers contre l'autorisation
L'affichage sur le terrain constitue le point de départ du délai de 2 mois pendant lequel un tiers peut contester l'autorisation de la déclaration préalable, s'il estime qu'elle lui porte préjudice et qu'elle est contraire aux règles d'urbanisme.
Le tiers qui conteste cette autorisation en justice doit notifier son recours à l'auteur de la décision accordant l'autorisation de déclaration préalable et au bénéficiaire, titulaire de l'autorisation.
La réforme des autorisations d'urbanisme rend obligatoire le bornage d'un terrain en vue de sa division. Et ce dès le 1er octobre 2008
En vertu de la réforme des autorisations d'urbanisme qui entrera en vigueur à cette date, la règlementation imposera de faire borner tout terrain qui serait divisé. Effectuée par un géomètre expert, cette opération de bornage garantit les limites précises du terrain et par conséquent sa superficie réelle. Actuellement dans un acte de propriété, seule figure la superficie cadastrale, généralement approximative.
Le POS et le PLU
Le Plan d'Occupation des sols ou le Plan Local d'urbanisme sont les documents de référence qui fixent sur le territoire de la commune les dispositions d'urbanisme participant au cadre de vie de ses habitants. Ils traduisent la volonté de la commune en matière d'aménagement et respecte les prérogatives et les recommandations des autres acteurs influant sur la vie locale: Etat, Région, Département, Organismes consulaires, etc.
Le POS ou le PLU est composé d'éléments graphiques et de pièces écrites. Ainsi, chaque terrain ou bâtiment de l'ensemble de la ville est situé dans une zone du POS ou du PLU: à cette zone correspond un règlement fixant les principes d'utilisation du sol.
Le POS ou le PLU distingue, à travers un découpage, les zones urbaines (quartiers déjà construits ou voués à être densifiés) et les zones naturelles (espaces peu ou pas construits dont la vocation d'espace naturel doit être maintenue).
Le SCOT
En France le schéma de cohérence territoriale ou SCOT est un document d'urbanisme qui fixe, à l’échelle de plusieurs communes ou groupements de communes, les organisations fondamentales de l’organisation du territoire et de l’évolution des zones urbaines, afin de préserver un équilibre entre zones urbaines, industrielles, touristiques, agricoles et naturelles. Instauré par la loi SRU du 13 décembre 2000 [1], il fixe les objectifs des diverses politiques publiques en matière d’habitat, de développement économique, de déplacements. Le code de l'urbanisme fixe le régime des SCOT aux articles L.122-1 et suivants.
Document d’aménagement s’étendant sur les moyen et long termes, héritier des schémas directeurs d'aménagement et d'urbanisme (SDAU), le SCOT vise la même organisation et la même mise en valeur du patrimoine naturel et du bâti, en mettant l’accent sur les éléments qui vont donner une cohérence au groupement ainsi constitué, notamment à partir de l’utilisation des équipements et facilités de déplacement.
Élaboré par un ou plusieurs EPCI (Etablissement Public de Coopération Intercommunale), il doit couvrir un territoire continu et sans enclaves.
Ce document, éventuellement complété par un schéma de secteur:
- Fixe les orientations fondamentales de l’aménagement, compte tenu de l’équilibre qu’il convient de préserver entre les développements urbains, l’exercice des activités agricoles et des autres fonctions économiques ainsi que de la préservation de la qualité de l’air, des milieux, sites et paysages naturels ou urbains;
- Ne détermine pas la destination générale des sols (contrairement au SDAU) mais prévoit une stratégie globale d’aménagement au niveau de l’agglomération, en conciliant plusieurs politiques (restructuration urbaine, habitat, transports);
- Limite l’étalement urbain en restructurant les espaces organisés, dans le respect des équilibres généraux [2].
Les objectifs d’un schéma de cohérence territoriale sont les suivants:
- Définir les orientations d’aménagement en évitant les localisations trop précises; il s’agit de mettre en cohérence les choix pour l’habitat et les activités, en tenant notamment compte des possibilités de déplacement ou des aires d’influence des équipements;
- Restructuration des tissus bâtis, en limitant la consommation de nouveaux espaces; en l’absence de SCOT, l’urbanisation est soumise à la règle du développement modéré. La possibilité est toutefois prévue d’une extension modérée de l’urbanisation sur accord du préfet, après avis, lors de la mise en œuvre du PLU ou de la carte communale.
Le SCOT comprend:
- Un rapport de présentation qui contient un diagnostic du territoire et un état initial de l'environnement. Il explique les choix retenus pour établir le PADD et le DOG,…
- Le projet d'aménagement et de développement durable (PADD): c'est un document obligatoire dans lequel l'EPCI exprime de quelle manière il souhaite voir évoluer son territoire dans le respect des principes de développement durable.
- Un document d’orientations générales (DOG): c'est la mise en œuvre du PADD.
- Des documents graphiques;
- Des dispositions facultatives relatives au transport: ouverture de nouveaux secteurs à l’urbanisation si création de dessertes en transports collectifs; définition de grands projets d’équipement et de service.
Le SCOT est opposable au plan local d'urbanisme (PLU: ex-POS) et à la carte communale, aux programmes locaux de l’habitat (PLH), aux plans de déplacements urbains (PDU), aux opérations foncières et d’aménagement, aux schémas de développement commercial et aux autorisations d’urbanisme commercial
LE PADD
Le projet d'aménagement et de développement durable (PADD)
Le PADD constitue la nouveauté essentielle entre le contenu du POS et celui du PLU.
Il s'agit d'un document politique exprimant le projet de la collectivité locale en matière de développement économique et social, d'environnement et d'urbanisme à l'horizon de 10 à 20 ans.
Il était à l'origine opposable aux tiers. Cette disposition génératrice d'une insécurité juridique importante a été supprimée par la loi Urbanisme et Habitat du 2 juillet 2003. Toutefois, le zonage et le règlement écrit doivent être en cohérence avec celui-ci. C'est ainsi que le juge administratif se garde le droit d'interpréter le règlement en recherchant la volonté communale exprimée dans le PADD. De même, toute évolution du document reste inféodée à la notion d'économie générale du PADD. En effet, si l'évolution du PLU implique une telle atteinte, il conviendra de procéder par une révision. Cependant, si l'évolution voulue ne porte pas atteinte à l'économie générale du PADD, la procédure de modification sera nécessaire. C'est ainsi que toute modification du PLU doit rester cohérente avec le projet urbain exprimé dans le PADD. Cette notion de cohérence, d'une interprétation souple, assure la sécurité juridique du document, tout en préservant une certaine portée à ce PADD, une opposabilité indirecte.
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