Nos Conseils Terrains Acheteur
I Le Financement
- Le montage du prêt
- Votre apport personnel
- Taux fixe ou taux révisable?
- Les garanties
- L'hypothèque
- Le privilège de prêteur de deniers (PPD)
- La caution
- L'hypothèque rechargeable
- Crédits d’impôts
II Rechercher un terrain
- Définir vos critères de recherche
- Commencer les visites
- Quelles questions devez vous nous poser lors d'une visite
- Chiffrez votre projet
III Se porter acquéreur du terrain
- Ce dont nous avons besoin pour le signature de l'avant contrat
- Les conditions suspensives de l'avant contrat
- Permis de construire
- Signature de l'acte authentique
IV Choisir un professionnel de la construction
- Constructeurs de maisons individuelles
- Architecte
- Maitre d’oeuvre
V Formalités à respecter pour votre construction
- Demande de déclaration d'ouverture de chantier
- Déclaration d'achèvement des travaux
- Certificat de conformité
- Conclusion
VI Bon à savoir
- Comment calcule-t-on la surface hors oeuvre nette (SHON) lors d'une demande de permis de construire ?
- A quelles taxes et participations communales est soumis un propriétaire qui dépose un permis de construire ?
- La taxe locale d'équipement (TLE)
- La taxe départementale pour les espaces naturels sensibles (TDENS)
- La taxe départementale pour le financement des conseils d'architecture,
- La participation pour raccordement à l'égout (PRE)
- La participation pour voirie et réseaux
- Souscrire une assurance dommages-ouvrage
I Le Financement
Pour l'obtention de votre crédit, vous avez la possibilité de solliciter les banques traditionnelles ou un courtier en prêt immobilier.
Le courtier en crédit immobilier est un intermédiaire en opération de banque entre les particuliers et les banques, il est chargé de sélectionner les meilleures offres que lui propose les banques afin de proposer aux particuliers un crédit immobilier "sur mesure" à des conditions optimales. Le courtier étudie, entre autres, les taux d'intérêts, fixes et révisables, capés ou non, et les modalités de remboursement. Il négocie également les meilleures assurances de prêt en décès et incapacité. Il travaille en collaboration avec les banques généralistes et les organismes spécialisées.
En résumé, le courtier facilite la mise en place d'un prêt immobilier, aussi bien pour l'achat d'une résidence principale ou secondaire que pour de l'investissement locatif.
Le montage du prêt
Avant de vous engager il est nécessaire de définir votre capacité d'endettement. Le montant des mensualité que vous allez affecter au remboursement de votre crédit ne doit pas dépasser 33 % de vos revenus. Vous pouvez utiliser notre simulateur pour connaitre approximativement votre budget.
Votre apport personnel
Plus votre apport personnel sera important, moins vous aurez à emprunter et meilleures seront vos chances d'obtenir un taux intéressant auprès des banques. Aussi n'hésitez pas à faire le tour de toutes les possibilités qui vous sont offertes pour vous constituer un apport personnel.
Au sens propre du terme, l'apport personnel est constitué de l'épargne existante que vous êtes prêt
à consacrer à l'achat du bien immobilier: comptes en banque, actions, sicav, Codevi, soldes de vos CEL et/ou PEL,
déblocage participation/intéressement entreprise. Sont considérés comme de l'apport au sens
réglementaire du terme les prêts suivants: le prêt 1% logement, les prêts PEL, le prêt à 0%
Renseignez vous sur votre éligibilité à emprunter à des taux préférentiels
Les conditions pour obtenir ces crédits dépendent de votre situation, du prix au mètre carré, de l'implantation et de la nature de votre projet
Ces prêts sont susceptibles de réduire votre coût de crédit, car ils sont meilleurs marchés que les crédits non réglementés. Il s'agit des prêts suivants:
- le prêt à Taux Zéro (PTZ)
- le prêt Nantes Métropole
- le Prêt à l'accession Sociale (PAS)
- le prêt 1 % logement
- le Prêt Conventionné (PC)
- le Prêt Épargne Logement (PEL)
Taux fixe ou taux révisable?
Une banque vous proposera ce choix. Si vous optez pour un crédit à taux fixe, le taux restera identique pendant toute la durée du prêt quelle que soit l'évolution des taux du marché. Et, sauf possibilité de modulation, les mensualités sont constantes, c'est-à-dire qu'elles sont fixes jusqu'au remboursement intégral.
Avec un prêt à taux révisable, les taux de départ sont en général plus attractifs. C’est le cas lorsque les taux d’intérêt à court terme sont inférieurs sur les marchés financiers aux taux d’intérêt à long terme, ce qui est une situation courante.
Vous pouvez donc emprunter davantage qu’avec un taux fixe. Mais cet avantage peut ne pas durer. En effet, le taux auquel le crédit vous est accordé n'est valable que pendant une courte durée. Ensuite, il va suivre à la baisse ou à la hausse les fluctuations d’un indice de référence, par exemple l’EURIBOR, à 3 mois ou 1 an, l’indice le plus souvent utilisé.
Ce qui en fait au final un produit plus risqué car en contrepartie du taux plus bas, vous ne connaissez pas à l'avance et avec exactitude le taux qui sera appliqué sur toute la durée du prêt.
Les garanties
L'hypothèque sert à garantir le paiement d'une dette contractée sur des biens immobiliers. Elles permettent aux banques et autres établissements prêteurs de se prémunir contre les risques d'insolvabilité. Quatre types de garanties peuvent être demandées, certaines banques imposent leurs formules, les courtiers proposent souvent à leurs clients des délégations d'assurance souvent moins coûteuses.
L'hypothèque
L'hypothèque est une sûreté constituée sur un bien immeuble qui est affectée au paiement d'une dette. Elle confère au créancier un droit de préférence et un droit de suite lui permettant d'en poursuivre la vente en quelque main que le bien se trouve. Les droits qu'elle confère sur un immeuble est applicables aux tiers dès sa publication à la Conservation des hypothèques (articles 28, 30 et 37 du décret du 4 janvier 1955). L'inscription conserve le droit du créancier pendant un délai que fixe la loi, et à l'expiration duquel, si la créance n'a pas été payée il devra la renouveler. L'hypothèque est généralement consentie par le débiteur sur un de ses biens immeubles, mais elle peut aussi porter sur un immeuble appartenant à un tiers qui s'est porté caution. Les frais d’hypothèque représentent environ 2% du montant du prêt.
Le privilège de prêteur de deniers (PPD)
Cette formule, comparable à l'hypothèque, est de même principe ; sa différence pour l'emprunteur est un moindre coût car elle évite la taxe de publicité foncière.
Garantie prise par un établissement financier dans le cadre d'un prêt immobilier. Il ne peut pas garantir les sommes nécessaires à la construction d'un immeuble: vente sur plan, construction d'une maison individuelle… Il est simplement valable pour garantir les sommes nécessaires à l'acquisition d'un bien existant. Comme en matière d'hypothèque, le privilège de prêteur de deniers doit faire l'objet d'un acte authentique passé devant notaire.
La caution
Dans cette formule, la garantie est apportée par une société de caution qui s'engage pour l'emprunteur. L'acquéreur règle une cotisation certes élevée, mais dans laquelle seule une commission plafonnée est acquise à la société de caution en rémunération de sa prestation. Le reste constitue une cotisation à un fonds qui est remboursée à hauteur de 75% environ en fin de prêt ou en cas de remboursement total par anticipation. Le coût de la garantie par caution est donc très compétitif par rapport à celui de l'hypothèque ou au PPD, et il l'est encore plus en cas de remboursement du prêt avant son échéance, grâce à l'absence totale de frais de mainlevée qui sont à payer en cas de prêt hypothécaire.
L'hypothèque rechargeable
L'hypothèque rechargeable est une forme de garantie hypothécaire permettant à l'emprunteur
de réutiliser son hypothèque pour effectuer d'autres prêts. Le remboursement du premier
prêt dégageant de la "garantie" pour un second prêt. Le rechargement consiste, pour
l'emprunteur, à réutiliser, sans nouvelle formalité, une hypothèque initialement
inscrite à l'appui d'un premier prêt, le plus souvent immobilier.
Le remboursement du
prêt dégage une nouvelle "surface de garantie" qui permet d'obtenir un nouveau prêt
à des conditions peu onéreuses.
Ce type de garantie est encore peu connu en France,
contrairement à nos pays voisins européens.
Crédits d’impôts
Le dispositif porte sur les intérêts payés au titre des cinq premières années de remboursement d’un prêt contracté pour l’acquisition ou la construction de sa résidence principale. Il est applicable au logement qu’un contribuable fiscalement domicilié en France acquiert directement ou par l’intermédiaire d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, et qu’il affecte à son habitation principale.
Pour un même logement, le montant des intérêts ouvrant droit au crédit d’impôt ne peut excéder, au titre de chaque année d’imposition, la somme de 3 750€ pour une personne célibataire, veuve ou divorcée et de 7 500€ pour un couple soumis à imposition commune; somme pouvant être majorée de 500€ par personne à charge du foyer fiscal. Cette majoration de 500€ est divisée par deux lorsqu’il s’agit d’un enfant réputé à charge égale de l’un et l’autre de ses parents. Elle est également doublée, soit 7 500€ pour une personne handicapée seule et 15 000€ pour un couple dont l’un des membres est handicapé.
Dans la limite des intérêts éligibles à la mesure, le crédit d’impôt est égal à 20% du montant des intérêts d’emprunt payés chaque année.
Les frais d’emprunts et les cotisations d’assurances contractés en vue de garantir le remboursement des prêts ne sont pas pris en compte dans le calcul du crédit d’impôt.
La mesure s’applique également au montant des intérêts payés en remboursement des prêts consentis à un groupement ou une société non soumise à l’impôt sur les sociétés dont le contribuable est membre. Dans le cas d’une mise à disposition gratuite d’un logement à usage d’habitation principale, le contribuable peut déduire une fraction des intérêts payés à proportion de la quote-part correspondant au logement concerné et de ses droits dans la société.
Les intérêts versés avant l’achèvement du logement que le contribuable fait construire ou qu’il acquiert en l’état futur d’achèvement, ouvrent droit au crédit d’impôt si le contribuable s’engage à affecter ce logement à son habitation principale, au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de la conclusion du contrat de prêt.
Cet avantage fiscal n’est pas remis en cause, sous certaines conditions, lorsque le propriétaire est appelé à déménager suite à une mutation professionnelle.
Il est ouvert à tous ceux qui acquièrent leur résidence principale, qu’ils soient primoaccédants ou non.
Haut Page »II Rechercher un terrain
Définir vos critères de recherche
Le choix du terrain à une grande importance dans votre projet.
Parmis les différents
critères de sélection, la situation géographique et le prix arrivent en tête.
En
ce qui concerne la localisation, la meilleure façon de l'évaluer est de se projeter dans l'avenir
en imaginant votre quotidien.
Il faut penser à la proximité des commerces, aux transports en
commun pour la scolarité et l'activité sportive des enfants, aux réseaux routiers pour le
trajet qui vous mènent à votre travail, à la proximité de votre entourage familial
et amical, à vos loisirs, etc.
Le prix est également un facteur déterminant, il définit vos désidératas.
Les candidats à l'acquisition ont généralement le choix entre deux solutions: l'achat d'un terrain en lotissement ou l'achat d'un terrain isolé.
Le lotissement possède ses avantages: il offre certaines garanties en matière de viabilisation (raccordement aux réseaux d'eau, d'électricité, etc.) et de constructibilité. Mais il impose aussi certaines contraintes. Le règlement de lotissement comporte en effet des règles qui s'ajoutent à celles du plan d'occupation des sols. La construction devra donc respecter les normes précisées non seulement sur le plan architectural (matériaux, couleurs, surface, etc.) mais aussi souvent sur l'environnement immédiat de la maison (boîte aux lettres, clôture, etc.). La plupart du temps, un cahier des charges impose également certaines obligations de vie collective (entretien du jardin, etc.).
A l'inverse, l'achat d'un terrain isolé offre une plus grande liberté. Mais c'est aussi une démarche plus risquée qui présente moins de garanties sur la nature du sol, la dimension de la parcelle, etc.
Prenez en compte l'environnement, car de celui-ci dépendra votre cadre de vie, renseignez-vous, pour savoir si des constructions sont envisagées et connaître la politique d'urbanisation future. L'exposition est également très importante, le soleil étant une source d'énergie naturelle, l'ensoleillement de votre maison serons un gains de chaleur et donc une réduction de chauffage appréciable
La nature du terrain, la configuration, la taille de la parcelle et les règles de l'urbanisme qui y sont liées vont déterminer l'architecture de la maison. Il est donc prématuré à ce stade de dessiner un plan ou de choisir un modèle de construction avant de disposer du terrain.
Il est en revanche souhaitable de se renseigner et d’entamer des démarches avec les professionnels de la construction, afin d'avoir une idée précise du prix de la construction
Commencer les visites
Pour mettre toutes les chances de votre côté, adaptez vos critères de recherche en fonction de votre budget. Avoir des exigences est tout à fait normal, mais votre projet doit aussi être réaliste et tenir compte des prix du marché.
Si vos critères de recherche ne sont pas en adéquation avec votre budget, vous risquez de rencontrer des difficultés pour concrétiser votre projet.
Il convient à ce moment de modifier votre recherche :
- augmenter votre budget, (Malheureusement, celui-ci n'est pas toujours extensible)
- élargir votre zone de recherche. Demandez-nous des conseils, nous vous dirigerons vers des secteurs plus abordables, en respectant une distance acceptable de votre lieu de travail.
- Réduire la superficie de votre terrain, est un moyen de diminuer le prix de celui-ci.
- Vous êtes bricoleur ? Afin de réduire le coût de la construction de votre futur maison, vous pouvez effectuer un certain nombre de travaux par vous-même. De cette façon, vous obtiendrez une réduction pouvant aller jusqu'à 30 % du prix de la construction.
Quelles questions devez-vous nous poser lors d'une visite?
A quoi m'engage le bon de visite?
Pensez vous que le prix fixé correspond à la réalité du marché?
Comment est exposé le terrain ?, comment doit-on implanter notre maison?
Combien coûte la viabilisation du terrain? La nature du sol entraine t-elle un surcout de la construction?
Quels seront les frais supplémentaires en + du prix FAI?
Comment peut-on savoir si le terrain est grevé de servitudes?
La réglementation de la zone prévoit t-elle des contraintes spécifiques?
Le propriétaire a t-il demandé toutes les autorisations administratives, sommes-nous certains de la constructibilité du terrain?
Dans l'hypothèse où nous serions intéressés, pouvez-vous nous expliquer les démarches à entreprendre?
Puis-je faire une offre d'achat inférieure au prix annoncé?
Quelles solutions de financement pouvez-vous me proposer?
En cas de revente, quelles sont les caractéristiques du terrain et de notre projet, qui vous paraissent garantir la valeur de mon capital?
Chiffrez votre projet
Utilisez notre tableau en entrant vos données.
Imprimer et conserver le, en l'actualisant si nécessaire. Vous pourrez vous en servir au moment de votre demande de crédit, le banquier sera rassurer par la précision avec laquelle vous aurez chiffré votre budget.
Vous êtes séduit par la visite d'un terrain, vous vous imaginez tout à fait y vivre.
Engagez-vous seulement après avoir vérifié la faisabilité de votre projet.
Prix du terrain et frais annexes
| Prix du terrain |
| Les honoraires d'agence |
| La provision pour frais d'actes |
| Les frais d'emprunt: frais de dossier, de garanties, d'assurance de votre prêt |
| Raccordement aux réseaux: eau, électricité, téléphone, dans le cas d'un terrain vendus non viabilisé |
| L'assainissement individuel si nécessaire |
| Étude de sol (facultative) |
| Évacuation des terres |
| Réalisation d'un chemin d'accès carrossable |
| Clôtures/terrasse/aménagement extérieur |
| Divers taxes (se reporter aux chapitres taxes exigibles àla construction d'une maison individuelle). |
| Déménagement |
| Les assurances
Le montant de l'assurance dommage ouvrage varie de 3000€ à 6000€ suivant le coût de votre construction D'autre part, vous devrez prendre une assurance multirisque habitation dès que la maison sera hors d'eau et hors d'air. |
| TOTAL |
III Se porter acquéreur d'un terrain
Ce dont nous avons besoin pour la signature de l'avant contrat
Afin de préparer l'avant-contrat, nous avons besoin de votre identité exacte:
Nom,
prénoms, date et lieu de naissance, profession, nationalité
Nous avons également besoin de précisions sur votre situation :
Date et lieu du mariage (précisions sur le contrat, s'il y a) ou pacs (nom du tribunal)
Divorcé(e), date et lieu, justificatif du jugement rendu par le tribunal.
Veuf(ve) - précisions
L'acquéreur devra prouver son identité en fournissant les documents nécessaires (livret de famille ou carte d'identité; si vous êtes étranger: passeport, copie de votre carte de résident, acte de naissance traduit en français.
Les conditions suspensives
Vous vous préparez à signer un avant-contrat pour l'achat de votre terrain.
Cet avant-contrat deviendra définitif une fois les conditions suspensives réalisées.
Ces dernières peuvent être différentes en fonction du type de projet, les plus courantes
sont:
- Certificat d’urbanisme
- Déclaration préalable
- Permis d’aménager
- Permis de construire
- Crédit immobilier
- État hypothécaire
- Droit de préemption
La signature est imminente, n’hésitez pas à demander un avant-projet afin d'en prendre connaissance et de le faire viser par votre notaire si vous en avez un.
Permis de construire
Le permis de construire est un document administratif qui donne les moyens à l'administration de vérifier qu'un projet de construction respecte bien les règles d'urbanisme en vigueur.
Ce document obligatoire pour les travaux de grande importance ne doit porter que sur les biens immobiliers.
Travaux sur les constructions nouvelles
D'une manière générale, les constructions nouvelles sont par principe soumises à permis de construire, même lorsqu'elles ne comportent pas de fondation.
Par exception, sont notamment dispensés d'un permis de construire, en raison de leur nature ou de leur très faible importance, sauf si elles sont implantées en secteurs sauvegardés ou en site classé.
Les constructions qui créent entre 2 et 20m² de surface hors œuvre brute (SHOB),
Les constructions dont la hauteur au-dessus du sol est inférieure à 12 mètres et qui n'ont pas pour effet de créer de surface de plancher ou qui ont pour effet de créer une SHOB inférieure ou égale à 2m².
Recours obligatoire à un architecte
Le recours à un architecte pour réaliser le projet de construction est obligatoire lorsque la surface hors œuvre nette (SHON) de la future construction dépasse 170m².
Possibilité de conseils
La personne qui n'est pas dans l'obligation de confier son projet de construction à un architecte peut toutefois obtenir gratuitement des conseils auprès:
- d'un architecte du Conseil d'architecture, d'urbanisme et d'environnement (CAUE)
- du service de l'urbanisme de la commune où est situé le terrain
- de la Direction départementale de l'équipement (DDE).
Durée de validité du permis de construire
Le permis de construire a une durée de validité de 2 ans.
Le titulaire de l'autorisation peut en demander la prolongation au moins 2 mois avant son expiration.
Permis de construire : formalités
Constitution du dossier
La demande de permis de construire peut être effectuée à la mairie de la commune où est situé le terrain ou sur imprimé au moyen du formulaire :
- Cerfa n°13406*01 (demande de permis de construire pour une maison individuelle et/ou ses annexes).
- Cerfa n°13409*01 (demande de permis de construire ou permis d'aménager comprenant ou non des constructions et/ou des démolitions).
Le formulaire de permis de construire pour une maison individuelle et/ou ses annexes doit être utilisé pour les projets de construction d'une nouvelle maison individuelle d'habitation et ses annexes (garage, piscine, par exemple) ou pour tous les travaux sur une maison individuelle existante.
Si le projet nécessite d'effectuer des démolitions soumises à permis de démolir, il est possible d'en faire la demande directement sur le formulaire Cerfa n°13406*01.
Le formulaire de demande de permis de construire ou permis d'aménager comprenant ou non des constructions et/ou démolitions doit être utilisé pour tous les projets de construction ou d'aménagement autres que la construction d'une maison individuelle d'habitation et/ou ses annexes.
Si le projet nécessite d'effectuer des démolitions soumises à permis de démolir, il est possible d'en faire la demande directement sur le formulaire Cerfa n°13409*01.
Pièces à fournir
Quel que soit le permis de construire demandé, la demande doit être complétée par un dossier constitué notamment des documents suivants (la liste des pièces à fournir est limitativement énumérée sur la notice du formulaire choisi):
- un plan de situation du terrain
- un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier
- un plan de coupe du terrain et de la construction
- une notice décrivant le terrain et présentant le projet
- un plan des façades et des toitures
- une photographie permettant de situer le terrain dans l'environnement proche et dans le paysage.
La demande de permis de construire et le dossier qui l'accompagne doivent être établis en 4 exemplaires. Un exemplaire supplémentaire peut être demandé notamment lorsque le terrain est situé dans le périmètre de protection d'un bâtiment historique et qu'il est soumis à l'avis de l'architecte des bâtiments de France.
Dépôt du dossier
Le dossier complet (demande de permis de construire et pièces à fournir) doit être déposé directement à la mairie où est situé le terrain ou envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception.
Affichage du dossier
La demande de permis de construire fait l'objet d'un affichage en mairie dans les 15 jours qui suivent son dépôt et reste affichée tout le temps de l'instruction du dossier.
Délai d'instruction
La mairie adresse un récépissé qui indique le délai d'instruction du dossier.
Elle dispose d'un délai:
- de 2 mois pour instruire une demande de permis de construire pour une maison individuelle et/ou ses annexes,
- de 3 mois pour une demande de permis de construire ou permis d'aménager comprenant ou non des constructions et/ou des démolitions, si le dossier est complet.
- ou de 1 mois, pour réclamer les pièces manquantes, par lettre recommandée avec avis de réception ou par courrier électronique (si l'intéressé a accepté ce mode de transmission) s'il est incomplet. Dans ce cas, l'intéressé dispose de 3 mois pour compléter son dossier.
Ce n'est qu'une fois que le dossier est complet que la mairie peut instruire le dossier.
Réponse de l'administration
Lorsque la mairie autorise, par un arrêté, la réalisation du projet de construction tel qu'il est décrit dans la demande de permis de construire, elle adresse cet arrêté en recommandé avec avis de réception ou par courrier électronique.
L'arrêté peut également imposer des prescriptions ou adaptations mineures (changement de couleur par exemple). Ces modifications imposées par l'administration sont motivées.
En l'absence de réponse de l'administration à l'issue du délai d'instruction de 2 mois, l'intéressé bénéficie en principe d'un permis de construire tacite. L'administration a alors 2 mois à compter de l'obtention du permis tacite, pour faire savoir à l'intéressé les éventuelles contributions financières qu'il aura éventuellement à supporter.
Signature de l’acte authentique
Vous avez signé vos offres de crédits, obtenu les autorisations administratives vous assurant la possibilité de construire votre maison, le notaire à demandé toutes les pièces nécessaires à la constitution du dossier. Vous allez enfin pouvoir devenir propriétaire (du terrain seulement)
Haut Page »IV Choisir un professionnel de la construction
Différents choix s’offre à vous, en fonction de l’importance de votre projet, de vos exigences, du temps que vous souhaitez y consacrer ou encore de vos moyens financiers.
Constructeurs de maisons individuelles
Assimilés aux constructeurs par l'article 1792.1 du Code civil, les Constructeurs de Maisons Individuelles dénommés également " CMI ", se chargent de l'ensemble des opérations de la construction de maisons individuelles.
Ils bénéficient en général des garanties très proches de celles qui sont offertes aux entrepreneurs.
Les garanties sont accordées par maison, étant rappelé que la Cour de cassation a considéré illégaux les plafonds de garanties.
Leurs activités sont définies dans les polices d'assurance.
Il s'agit de la construction de "maisons individuelles" pour laquelle le souscripteur assumant ou non une mission totale ou partielle de maîtrise d'œuvre ou exécutant ou non matériellement tout ou partie des travaux, agit selon la qualité précisée aux conditions particulières.
Ils agissent en vertu de la loi n° 90- 1129 du 19 décembre 1990.
Obligations/Responsabilités
Toute personne qui se charge de la construction d'une maison individuelle d'après un plan qu'elle a proposé, doit conclure avec le maître d'ouvrage un contrat soumis aux dispositions de l'article L 231 du CCH(Code de la Construction et de l'Habitation).
Quels sont les droits et les obligations du constructeur, du garant, du préteur?
- décrire les caractéristiques du bâtiment à construire,en fixer le prix,
- définir le calendrier de réalisation,
- indiquer les modalités de règlement en fonction de l'état d'avancement des travaux: article R. 231-7 du CCH: (Code de la Construction et de l'Habitation)
- préciser les modalités de financement.
- obliger le constructeur a présenté son attestation de garanties de remboursement et de livraison à prix et délais convenus,
- indiquer la référence de l'assurance "Dommages-Ouvrage".
Les garanties obligatoires du constructeur de maisons individuelles:
Le constructeur de maisons individuelles doit apporter:
- Dans le cas d'un contrat avec fourniture du plan, la garantie de remboursement des sommes versées par le maître de l'ouvrage entre la signature du contrat et l'ouverture du chantier, pour le cas où ce contrat prendrait fin avant celle-ci (refus du permis de construire ou des prêts par exemple).
- Cette garantie peut être remplacée par un dépôt de garanties sur un compte bloqué ouvert au nom du maître de l'ouvrage;
- Dans les deux cas de contrats avec ou sans fourniture du plan, la garantie de livraison doit impérativement avoir été souscrite avant l'ouverture du chantier qui garantit au maître de l'ouvrage que la construction sera achevée.
- Dans le délai convenu (les pénalités de retard prévues au contrat lui sont versées par le garant lorsque le retard excède trente jours.)
- Au prix convenu (le garant prend en charge les surcouts qui pourraient advenir).
- Le cas échéant, le garant doit désigner sous sa responsabilité la personne qui terminera les travaux.
- Les garanties de remboursement et de livraison à prix et délais convenus sont constituées par des cautions solidaires données par des établissements de crédit ou des sociétés d'assurance agréées à cet effet.
- Par ailleurs, la loi dispose que les contrats de sous-traitance doivent énoncer soit la caution, soit la délégation de paiement prévue par l'article 14 de la loi n°75-1334 du 31 décembre 1975 relative à la sous-traitance.
Assurance
De par la loi SPINETTA, le constructeur de maisons individuelles est soumis à l'assurance des constructeurs telle que définie aux articles L. 241-1 et L. 241-2 du code des assureurs.
Il doit donc obligatoirement souscrire avant l'ouverture du chantier, une assurance responsabilité décennale pour les travaux qu'il s'engage à effectuer.
Il doit également posséder une assurance en responsabilité civile pour les dommages qu'il est susceptible de causer aux tiers.
La loi exige que tout contrat de construction d'une maison individuelle comporte la référence de l'assurance obligatoire de dommages-ouvrage prévue par l'article L. 242-1 du code des assureurs.
Architecte
Professionnel de l'immobilier et de la construction, l'architecte est doté d'un diplôme reconnu par l'état et inscrit au tableau de l'ordre des architectes. La profession d'architecte est régie par la loi du 3 janvier 1977 et par plusieurs décrets d'application dont celui du 20 mars 1980 (règles déontologiques de la profession). L'architecte a pour fonction d'organiser, de concevoir et d'établir un projet de construction ou un programme de rénovation, d'en préparer, diriger et contrôler la mise en œuvre et les coûts. L'architecte intervient en tant que conseil auprès de son client vis à vis des entreprises de construction, il se doit donc d'être impartial, et de défendre les intérêts techniques, esthétiques et financiers de ce client. Il établit les plans et consulte les artisans et entreprises de construction pour évaluer les coûts de la construction.
Le recours à un architecte est obligatoire pour la construction d'une maison et pour le dépôt d'un permis de construire si la surface hors œuvre nette (SHON) dépasse 170m². Dans le cas d'un extension, ce n'est pas uniquement la SHON de l'extension qui est prise en considération dans la détermination de l'intervention d'un architecte, mais la SHON totale habitable existant+extension
Maitre d'œuvre
C'est lui qui répond au programme fonctionnel fixé par le maître d'ouvrage. Véritable bras droit du maitre d'ouvrage, il lui propose une solution technique et esthétique qui permettent de réaliser ce programme, dans l'enveloppe budgétaire et les délais qui lui sont assignés.
À partir d'un certain degré de complexité, le maître d'œuvre est constitué d'un cabinet d'architectes associés à un ou plusieurs bureau(x) d'études techniques (BET).
Une fois son projet validé par le maître d'ouvrage, le maître d'œuvre est responsable du bon déroulement des travaux et joue un rôle de conseil dans le choix des entreprises qui vont les réaliser. Il est responsable du suivi des délais et des budgets selon les modalités définies dans le cahier des clauses administratives particulières (CCAP).
Le maître d'œuvre est obligatoirement indépendant de tout entrepreneur. Le choix de l'entrepreneur (ou des entrepreneurs) se fait à partir d'une consultation formalisée où, sur la base d'un cahier des charges (Cahier des Clauses Techniques Particulières), le titulaire faisant l'offre la plus adaptée, est choisi par le maître d'ouvrage sur proposition du maître d’œuvre compte tenu d'éléments matériels concrets.
Un maître d'œuvre peut travailler « avec ses artisans », avec lesquels il a obtenu les assurances nécessaires aux garanties obligatoires (décennale...), mais le maitre d'ouvrage peut s'il le souhaite proposer ou sélectionner d'autres artisans. Le maître d'œuvre doit être le bras droit du maître d'ouvrage: son client. Des organismes des métiers du bâtiment veillent au professionnalisme et à l'intégrité du maitre d'œuvre.
Haut Page »V Formalités à respecter pour la construction
Demande de déclaration d'ouverture de chantier
Une fois l'obtention du permis de construire, son titulaire peut entreprendre les travaux.
Dès le début des travaux, il doit avertir la mairie du commencement des travaux en effectuant une déclaration d'ouverture de chantier.
Cette demande peut être effectuée à la mairie de la commune où se situe le terrain ou sur imprimé au moyen du formulaire Cerfa n°13407*01.
Elle doit être fournie en 3 exemplaires et être déposée directement à la mairie où se situe le terrain ou être envoyée par lettre recommandé avec accusé de réception.
Ouverture du chantier
Le simple envoi d'une déclaration d'ouverture de chantier ne suffit pas à prouver le commencement réel des travaux.
Le chantier débute au stade des travaux préparatoires dès lors qu'ils présentent une certaine importance.
Le commencement des travaux se caractérise par:
- L'installation de palissades autour du chantier,
- L'arrivée du matériel,
- Les premiers travaux de terrassement.
Déclaration d'achèvement des travaux
La déclaration d'achèvement des travaux est un document qui permet de signaler à l'administration l'achèvement des travaux et la conformité de la construction avec le permis de construire ou la déclaration préalable.
Elle est obligatoire une fois que les travaux sont terminés.
Dépôt du dossier
La déclaration d'achèvement des travaux peut être effectuée à la mairie où se situe le terrain ou sur imprimé au moyen du formulaire Cerfa n°13408*01.
Elle doit être signée par le titulaire du permis de construire ou de la déclaration préalable et, le cas échéant, par l'architecte qui a dirigé les travaux.
La déclaration d'achèvement des travaux doit être établie en 3 exemplaires et être:
- Déposée directement à la mairie de la commune où se situe le terrain,
- Ou envoyée par lettre recommandée avec avis de réception,
- Ou par courrier électronique si l'intéressé a accepté ce mode de transmission.
Certificat de conformité
Il permet d'attester de la conformité des travaux au permis de construire ou à la déclaration préalable.
Ce certificat est délivré sur demande dans les 15 jours qui suivent sa réclamation.
Conclusion
Vous l’avez compris, de nombreuses étapes sont nécessaires à la réalisation de votre projet. Chaque étape à son importance et ses spécificités.
Le délai pour la réalisation de votre projet est très variable selon sa complexité et l’investissement personnel (recherche du terrain, démarches administratives et financières, choix des matériaux, travaux, décoration, etc.). Il faut compter de 14 à 20 mois entre la signature de l'avant contrat et l’entrée dans les lieux.
L’intérêt patrimonial pour une maison principale n’est plus à démontrer. En effet, vous vous constituez un capital au fil des années en amortissant un prêt
Etre propriétaire c’est l’assurance d’une sécurité et d’une stabilité.
Haut Page »VI Bon à savoir
Comment calcule-t-on la surface hors œuvre nette (SHON) lors d'une demande de permis de construire ?
Cette surface est égale à la Surface Hors Œuvre Brute (SHOB) après diverses déductions détaillées plus loin.
Le calcul de la SHOB constitue donc la première étape nécessaire à la détermination de la SHON.
La SHOB
La SHOB d'une construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau de construction calculées à partir du nu extérieur des murs de façades et au niveau supérieur du plancher, y compris les combles et sous-sols, aménageables ou non, les balcons, les loggias et toitures-terrasses.
Sont non compris les éléments ne constituant pas de surface de plancher, comme les terrasses non couvertes de plain-pied avec le rez de chaussée, les saillies à caractère décoratif, les vides (trémies d'ascenseur ou d'escalier, rampes d'accès).
La SHON
De cette SHOB ainsi calculée, il convient alors de faire les déductions suivantes pour connaître la SHON:
- Surfaces des combles et des sous-sols non aménageables pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial (notamment hauteur sous plafond ou sous toiture inférieure à 1,80 m),
- Surfaces des toitures-terrasses, des balcons et des parties non closes situées au rez de chaussée,
- Surfaces des bâtiments ou parties des bâtiments aménagés en vue du stationnement des véhicules (garage),
- Surfaces des bâtiments affectés au logement des récoltes, des animaux ou du matériel agricole,
- Surface égale à 5% de la SHON affectée à l'habitation (déduction forfaitaire relative à l'isolation des locaux),
- Déduction spécifique aux opérations de réfection des immeubles d'habitation dans la limite de 5m² par logement pour des travaux tendant à l'amélioration de l'hygiène
A quelles taxes et participations communales est soumis un propriétaire qui dépose un permis de construire ?
Quand une commune décide de poursuivre son urbanisation, il lui appartient de réaliser les équipements publics nécessaires et de déterminer la manière de les financer.
Des contributions financières (taxes ou participations) peuvent être exigées à l'occasion de la délivrance des autorisations de construire.
La taxe locale d'équipement (TLE)
Elle a pour objet de financer les travaux d'équipements publics communaux et est donc perçue au profit de la commune.
Instaurée de plein droit dans les communes de plus de 10 000 habitants, elle est instituée par délibération du conseil municipal dans les autres.
Elle dépend de la Surface Hors Œuvre Nette SHON et se calcule par tranches de surfaces, hormis pour les résidences secondaires et les détenteurs d’un prêt à taux zéro. L’assiette de taxation par m² est la suivante:
| SHON | taxation par m² | |
| 1 à 80m² | -> | 279€ |
| 81 à 170m² | -> | 407€ |
| 170m² et + | -> | 535€ |
| résidence secondaire | -> | 535€ |
| prêt à taux zéro | -> | 196€ |
Par exemple, si vous faites construire une résidence principale de 120m², sans prêt à taux zéro, l’assiette de la TLE sera de (80x279) + (40x407) soit 38600 Euros.
Sur cette assiette, les communes peuvent appliquer un taux compris entre 1 et 5% (souvent 5% dans notre région).
Dans l’exemple ci-dessus, la taxe due serait de 38600 x 5% soit 1930 Euros.
Le fait générateur de la TLE est constitué par la délivrance de l'autorisation de construire.
Cette taxe vous sera demandée en deux fois:
- La moitié de la somme,18 mois après l'obtention du Permis de construire.
- L'autre moitié 36 mois après cette même obtention.
La TDENS
La taxe départementale pour les espaces naturels sensibles (TDENS) est instaurée par le conseil général, afin de préserver la qualité des sites, des paysages et de milieux naturels et d'assurer la sauvegarde des habitats naturels.
La TDCAUE
La taxe départementale pour le financement des conseils d'architecture, d'urbanisme et de l'environnement (TDCAUE) est également instauré par le conseil général.
La participation pour raccordement à l'égout (PRE)
Elle s'applique aux immeubles édifiés après l'installation de l'égout dans les conditions déterminées par une délibération du conseil municipal et ne doit pas dépasser 80% du coût d'une installation individuelle.
La participation pour voirie et réseaux :
Elle est instituée par la commune. Elle permet de financer en tout ou partie la construction de voies nouvelles ou de l'aménagement de voies existantes ainsi que l'établissement ou l'adaptation des réseaux qui leur sont associés, lorsque ces travaux sont réalisés pour permettre l'implantation de nouvelles constructions.
Souscrire une assurance dommages-ouvrage
Toute personne physique ou morale qui fait réaliser des travaux de bâtiment, doit souscrire avant l’ouverture du chantier, une assurance dommages-ouvrage.
Les personnes tenues de souscrire une assurance dommages-ouvrage sont:
- le maître de l’ouvrage,
- le vendeur d’immeubles à construire,
- le promoteur immobilier,
- le syndicat de copropriété.
L’assurance dommages-ouvrage doit être souscrite, au plus tard à la date d’établissement de la déclaration réglementaire d’ouverture de chantier.
A défaut d’assurance, il n’existe pas de fonds de garantie.
Dans le cas où une personne assujettie à l’obligation de s’assurer se voit opposer un refus d’assurance de la part d’une société d’assurance agréée pour la prise en charge de ce risque,(ce qui arrive souvent actuellement aux vus du nombre de contentieux) elle peut saisir le Bureau Central de Tarification (BCT).
Le Bureau Central de Tarification a pour rôle exclusif de fixer le montant de la prime moyennant laquelle l’entreprise d’assurance est tenue de garantir le risque qui lui a été proposé.
Il peut déterminer le montant d’une franchise en cas de sinistre qui restera à la charge de l’assuré.
Pour saisir le BCT, le maître d’ouvrage doit adresser un courrier par lettre recommandée avec accusé de réception à son assureur pour demander l’assurance dommages-ouvrage. Le silence de celui-ci pendant 45 jours à compter de la réception de la lettre vaut refus.
Avec la preuve de ce refus implicite (ou d’un refus explicite) le maître d’ouvrage saisit le BCT en lui adressant ses échanges de courriers avec l’assureur selon une procédure définie par une circulaire du 7.5.1997.
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